前言：“与其争论，不如争取。2008年深圳秋交会，中国地产共同的声音。”历时18年总共举办了31届的房地产盛会，再一次在忙碌中闭幕了。自从07年9.27成了楼市的分水岭以来，春交会、秋交会重新被人们记起。本届秋交会人气十足，盛况空前，五彩缤纷的展台、琳琅满目的现场展示、各式各样的促销活动……被称为是历届规模最大，展出内容最丰富，展出项目产品线最完善的历史性的盛会，而各品牌开发商也携旗下多个项目强势登场，不仅展位上比大比豪，更多的是来场真刀实枪的“价格营销战”。

一、现象观察

（一）   参展情况

1.        秋交会总体参展情况

市场的低迷让沉寂了几年的秋交会再次显得重要起来，深圳各开发商大面积回归，均携旗下多个项目参展。据德思勤统计，本届参展开发商共有53个，参展项目共114个。其中深圳市内参展商40个，占所有参展开发商的75.47%；参展项目达81个，占所有参展项目的71.05%，为04年以来的最高。

其中别墅、豪宅等高端物业约占27%，写字楼、商铺等商业项目约占7%，普通住宅约占66%。

参展开发商包括万科、金地、振业、佳兆业、中粮、荣超、中信、深物业、航天地产、绿景、花样年、东部、宝安、沙河、泰华、鼎太、龙光等深圳本地的品牌发展商，同时也不乏中山圣都、惠州新际、惠州联光等大型珠三角品牌地产开发商。2008年春交会上缺席的中海、鸿荣源、招商地产，在本届秋交会上大张旗鼓的归来。卓越，华侨城等大牌开发商则未见身影。

参展项目中在售的为65个，占所有参展项目的57%。而大部分仅做形象展示项目也都预计在年内即将发售。典型的如万科、佳兆业、鸿荣源等大开发商参展的均为在售项目，明后年上市的项目均未在参展之列。由此可见，开发商的参展目的已由原来的品牌形象展示转为实实在在“产品营销”了。

2.        深圳市内参展情况一览

深圳市内共参展项目81个。其中，关内参展项目33个，关外参展项目48个，占全市参展项目59.26%。其中宝安区参展项目共计25个，龙岗区参展项目共计23个，成为全市竞争最激烈的区域。

3.        深圳以外地区参展情况一览

本次秋交会深圳内外项目来了个大反转，深圳以外地区的参展商一改往日的积极，大部队撤退，将主角之位拱手相让。根据德思勤统计数据显示，2007年秋交会上外地参展商占全部参展商数量的74%，外地参展项目占所有参展项目数量的71%；本届秋交会外地参展商骤降至25%，外地参展项目更是仅33个，占所有参展项目数量的29%。

外地参展项目以仍然广东惠州为主，共有18个项目参展，占所有外地参展项目的54.55%。省外项目略有减少，各城市参展项目数量基本持平，无特别突出地区。

（二）   现场布置

现场展位延续了08年春交会的大而豪华的特点,各开发商为了吸引人气，在会场的布置上费尽心思。中粮、万科、佳兆业、鸿荣源等大开发商仍是占据最佳位置，具有大展位、参展项目多的特点。其中的突出代表当属深圳振业，半围合式展位设计，以白色为主体搭配红色，位于会场中央，参展的共9个项目，是此次秋交会中开发商参展项目数量之最。

万科仍然延续一贯的白色钢结构建筑风格，内部两侧摆放展台。由于参展项目较多（共有8个项目参展），内部空间稍显狭窄，利于聚集人气，使得万科一举成为本届秋交会人气最旺。

中粮地产此次为了配合在售的生态项目——中粮·澜山，采用了项目推广色绿色，清新怡人；展位布局上不拘泥于传统的方形，变形后使得内部空间更加丰富，是全场的一大亮点。

二、营销观察

（一）   楼盘宣传推广活动争奇斗艳

本届参展开发商和参展项目数量都是近两年房交会最多，竞争激烈程度可见一斑，各开发商为吸引人气下足了功夫，在展位设计上讲究大而豪，而推广活动则是拿出各自看家本领，争奇斗艳。

房交会历来就是美女云集的地方，但本届秋交会似乎少了些美女的身影，这跟开发商的从“概念营销”转变成更实在的“产品营销”不无关系。然而，美女少了，也不乏一些新奇特的促销手段。金港华庭、承翰展位大玩现代人体艺术，在活人身上涂上颜料扮演雕塑，引来不少看房者驻足拍照；承翰的人体彩绘，更是赚足了眼球；佳兆业两个踩高跷的小丑，鹤立鸡群的高度，为他带来不少人气。

音乐自然也是少不了的元素，乐器演奏，黑人说唱，芭蕾舞蹈等等，舞台虽然不大，美妙的音乐给嘈杂的会场带来了一些听觉上的享受。而如今的看房者对这种场面已是司空见惯，这样不出格的表演在维持客流方面并没有太多贡献。

今年各开发商准备的小礼品果不其然顺应了环保的主题，又或许开发商真的银根紧缩了，几乎90%以上的开发商派发的礼品为环保袋，是本届秋交会众多看房者的一份另类收获，深物业新华城的购物袋以质量好，体积大获全场最受欢迎购物袋之一。佳兆业特立独行准备了牛仔草帽，成为全场最抢手礼品，每天都能吸引近千人排队领取。

各开发商的看楼车要比往年积极的多，会场销售人员大多介绍简单情况后便会提出预知更多优惠可乘坐看楼专车去项目现场，目的无非是将客流往销售中心引导。乘坐看楼车只需简单的登记，门槛设置较低，而更有甚者，在走道上大声叫喊看楼车的发车时间，以此来吸引上门客户。

蓝郡一如既往地使用劳斯莱斯看楼车，却并未如春交会般给他带来太多火热。惠州一楼盘更是打出了“游艇看楼”的旗号，让看房者颇为心动。

（二）   楼盘营销主打“特价战”

开发商与消费者之间的这场营销拉锯战已经胶着一年之久，对于未来市场看法不一的双方各自打着自己的算盘。断供虽然并未如谣传般潮涌而来，成交量却已经跌至谷底。现金为王，先跑为快的道理大家都懂。一方面，被称之为“刚性需求”的消费者预期房价进一步下跌而继续观望；另一方面，期待楼市“回暖”的开发商积极促销，希望借助秋交会的火爆人气，让销售也火一把，然而促销活动五花八门，琳琅满目，仍缺少实质性的降价。双方依然僵持不下。

据德思勤统计，本届参展项目推出特价房的占所有促销活动中的50%以上。其中又以龙岗区为首，龙岗区参展项目23个，就有7个推出特价房。

（三）   项目优惠老调重弹

项目优惠虽然名目繁多，基本上都是老调重弹，特价房、送礼物、打折扣、抵房款……目的仍然是招揽人气，促进销售。

荣超的展位前，购房送宝马的活动震惊全场；中海大山地交20万抵60万的活动也让人怦然心动；各项目的特价单位更是数不胜数，泰华阳光海从去年秋交会14000元/㎡到如今特价房降至7008元/㎡，价格已完全腰斩，使得其在这几天的成交中取得了较好的成绩；金地梅陇镇等项目则干脆来个多重好礼，即送东西又打折，外加现场抽奖。

外地项目首先在价格上一鸣惊人，惠州的公园道1号特价房仅为2680元/㎡；惠州的德州城则打出了买房抽房的旗号。