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土地出让方式 (1)

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maowei于2007-09-05 15:39

土地出让方式是否是房价增长过快的导火线

3月30日，深圳第三次采用捆绑政策性用房出让龙华两宗商品房用房，金地集团以高出地价2个多亿的高价竞得，开创了龙华有史以来的最高价位。如果减掉15％的政策性用房，A817-0127块地的楼面地价高达7000元/平方米，A818-0206的楼面地价为6718元/平方米，加上建安费用及其他成本，这两块地的平均成本高达10000元/平方米左右。

此次土地招标之后，各路媒体纷纷展开了讨论，不少媒体人士都在质疑目前价高者得的土地出让模式，房地产的一级市场过高是导致房价上涨的直接原因，那么政府目前这种工地模式是否是导致房价上涨的原因所在呢？笔者对此有如下看法。

其一、供地模式不是导致房价上涨的根本原因。众所周知，深圳是国内第一个采取土地公开拍卖、招标出让商品房用地的城市，目前深圳沿用下来的土地出让模式主要有招标、拍卖、挂牌三种形式，而过去的协议用地方式已不见踪迹了，通过土地的公开拍卖和招标杜绝了各种通过不正当途径拿地的腐败行径，是实现土地价值最大化、市场透明化的最直接的方式。那么近期的土地招标出现了罕见的高价拿地的行为，笔者以为这不是出让模式本身的问题，而是目前深圳供应和需求之间的悬殊差距导致了房价过快增长，发展商之所以敢放胆高价拿地，还是基于市场有这样的消费需求所致。

其二、对于采取限价模式供地模式要慎重对待，对于目前发展商高价拿地导致房价上扬的行为，不少人提出要采取限价拿地的调控措施来抑制地价上涨，笔者以为这就如同上世纪80年代中期的“价格双轨制”，市场上的私有经济和国营经济并存的时代，事实上“双轨制”只是一种过度模式，当年诺贝尔经济学奖得主经济学家米尔顿?弗里德曼，对中国价格开放后导致通货膨胀的现象指出“不应该把价格开放与通货膨胀混为一谈”。目前个别区域的地价上扬并不能代表之后所以的项目都会有这样的结果，也就是在2007年年初，两幅坪山的商品房用地流标，也说明了发展商对市场还是有理智的判断。如果都采取限价招标模式实际会变成猜谜投标，不利于发挥市场杠杆调节作用。

其三、政府要加强低收入阶层的住房保障，而不应过多的通过行政干预市场，从2003年开始中央不断的出台政策来大压房地产，抑制房价过快增长，但从实施的效果来看，越是调控房价上涨的越快，特别是深圳，已经连续两年房价过快增长，笔者以为目前的调控政策并没有起到有效的引导消费的目的，由于没有有效的解决供给问题，导致房价上涨愈演愈烈，这就如同当年80年代初期香港的房价过快上涨的情况接近，香港之后出现了地产泡沫，导致房价大幅跌落，深圳目前还没有经历这样的市场现象，笔者以为房地产只有经过了泡沫之后才会走向成熟，任何行业都不会长盛不衰，房价在不断攀升的过程中迟早会到它难以逾越的高点而回落，市场会自行调节。

总之，个别项目的地价上扬不是供地模式惹得祸，而是土地的有效供给没有解决，房地产的一级市场仍要坚持走市场化道路，才能有效的发挥土地价值，政府要在解决保障的基础上去规范市场秩序。

标签：土地出让方式

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